¿Las oficinas son cosa del pasado?

¿Será este nuestro futuro? ¿Las oficinas como una reliquia del pasado? Actualmente, en el mundo de los inmuebles profesionales, donde todo ha girado durante mucho tiempo en torno a la ubicación, los propietarios de oficinas ahora tienen en cuenta aspectos como las «microlocalizaciones» y la capacidad de las empresas para integrar modelos híbridos de trabajo desde casa. Asimismo, destacan también las superficies flexibles. ¿Es posible que pronto dejemos de hablar de las oficinas presenciales?

Zurich Insurance Group («Zurich»), uno de los mayores inversores inmobiliarios del mundo, estudia minuciosamente las tendencias que afectan a la demanda de bienes inmuebles comerciales, incluidas las oficinas. Incluso antes de la pandemia, había ciertos factores que estaban cambiando el entorno, desde la conveniencia de determinados barrios (las llamadas microlocalizaciones), hasta la facilidad de los desplazamientos. Después, la COVID-19 obligó a muchos trabajadores de oficina a confinarse en casa. Por supuesto, todos tenemos curiosidad por saber cómo y dónde trabajaremos en el futuro. La única certeza, tal vez, es que aún queda mucho por saber y, como en la mayoría de las cosas que implican incertidumbre, merece la pena ser prudente o, como dicen los inversores, «mantener una actitud defensiva».

«La oficina no es simplemente un lugar para trabajar», señala Olafur Margeirsson, estratega inmobiliario sénior de la unidad de gestión de inversiones de Zurich. Margeirsson, que ayuda a gestionar unos 16?000 millones de dólares en bienes inmuebles como parte de las inversiones de Zurich, está acostumbrado a ver ciclos en los mercados inmobiliarios. Sin embargo, incluso los especialistas se sorprenden por algunas de las tendencias que han sido provocadas, o exacerbadas, por la pandemia.

Por un lado, la COVID-19 ha propiciado un cambio en la demanda de nuevos espacios de trabajo. Durante la pandemia, los oficinistas aprendieron a hornear pan mientras cerraban acuerdos y ayudaron a sus hijos con las tareas escolares mientras tenían reuniones en remoto con los clientes.

Según los expertos, el hecho de que las personas que se hayan acostumbrado a trabajar desde casa tengan que volver a la oficina se traducirá en una mayor demanda de diferentes espacios de trabajo: habrá más salas de reuniones para que la gente interactúe y un deseo de más espacios tranquilos donde puedan concentrarse si no quieren trabajar desde casa. En cambio, habrá menos demanda de zonas con asientos generales y abiertas, que no ofrecen ni espacio para reuniones de grupo ni privacidad. Según Margeirsson: «El concepto de oficina abierta probablemente saldrá perdiendo».

Cualquier persona que haya adquirido una propiedad, aunque sea una casa para pasar las vacaciones, sabe que hay una serie de circunstancias que pueden influir en gran medida en el valor del mercado y la conveniencia: los tipos de interés fluctúan, las familias crecen y los barrios cambian. Cuando se trata de gestionar enormes propiedades de oficinas, de esas en las que trabajan miles de personas en lugares muy concurridos, las decisiones son aún más complicadas; ya que a esto se le añade los cambios provocados por la pandemia que han potenciado la incertidumbre. «Lo que ha sucedido es que los activos inmobiliarios claramente defensivos, los que actualmente se alquilan para asegurar inquilinos a largo plazo o que pueden adaptarse a los próximos cambios en la demanda de espacios de trabajo, están experimentando una fuerte demanda entre los inversores. A medida que se avanza hacia propiedades que se enfrentan a una demanda más incierta del mercado de alquiler, el interés de los inversores no cae de forma lineal, sino exponencial», sostiene Margeirsson.

La flexibilidad y la sostenibilidad impulsan la demanda

La sostenibilidad es una cuestión fundamental. Así lo entiende Zurich, cuya estrategia inmobiliaria se centra en incorporar normas y criterios de sostenibilidad medioambiental en sus propiedades. De hecho, ha reducido las emisiones totales de las instalaciones de oficinas y espera aumentar el porcentaje de electricidad renovable utilizada en sus oficinas internacionales.

La sede mundial de Zurich, el «Quai Zurich Campus», situada cerca de la orilla del lago de Zúrich, en dicha ciudad suiza, tiene prevista su reapertura en 2021. Muchos de los empleados de Zurich pasaron buena parte de 2020, y también parte de 2021, trabajando desde casa. Los servicios que ofrece el «Quai Zurich Campus» deberían facilitar la transición de vuelta a la oficina. Es la primera instalación de Europa, y la tercera del mundo, que consigue la máxima certificación de nivel platino de la norma internacional de construcción Leadership in Energy and Environmental Design (LEED, liderazgo en energía y diseño medioambiental) y la certificación de platino de WELL, un sistema de calificación que mide y supervisa los efectos de los edificios en la salud.

El diseño ofrecerá la posibilidad de configurar el espacio de forma flexible, de modo que se adapte a las necesidades de los empleados para poder reunirse o disponer de un espacio tranquilo. Además, podrán disfrutar de una cafetería al aire libre que también estará abierta al público. Asimismo, los edificios del «Quai Zurich Campus» ofrecerán muchos servicios inteligentes que proporcionarán a los empleados información sobre los espacios de trabajo disponibles y les ayudarán a desplazarse por las instalaciones y a pedir comida, por ejemplo. Cuanto más eficiente sea un edificio, más contribuirá a la sostenibilidad.

Las instalaciones más sostenibles suponen una ventaja en cuanto al interés de las empresas por alquilar un espacio de oficinas ecológico. Las normativas, cada vez más estrictas, pueden servir de ayuda, ya que impulsan la demanda de oficinas sostenibles. Por ejemplo, a partir de enero de 2023, la mayoría de los edificios de oficinas de los Países Bajos deberán tener al menos un nivel de energía de C (artículo en inglés).

¡Les damos la bienvenida a nuestro museo, señoras y señores! Disfruten de su visita a nuestra oficina del pasado. Se encuentran ante los lugares que en su día iban a revolucionar nuestras vidas. Sí, todavía hay oficinas, pero la evolución de estos espacios de trabajo ha favorecido a aquellos que son sostenibles e inteligentes.

¿Qué sucederá con el resto de oficinas que no cumplan estos requisitos? Tal vez, a medida que más personas trabajen desde casa, al menos parte del tiempo, algunas de estas oficinas inutilizadas se convertirán en residencias privadas. Quizá en el futuro veamos un nuevo modelo de trabajo; en lugar de trabajar desde casa, se llamará «trabajar desde un nuevo hogar que hace años era una oficina».